Das Vier-Phasen-Modell der energetischen Sanierung strukturiert den gesamten Sanierungsprozess – von der ersten Idee bis zur mängelfreien Ausführung – und stellt sicher, dass Bauherrenziele, Qualität, Zeit und Budget in jeder Projektphase im Mittelpunkt stehen.
Gefördert durch:
aufgrund eines Beschlusses
des deutschen Bundestages
Im Rahmen der Initiative:
Fachlich begleitet durch:
Auf Basis der vergebenen Aufträge aus Phase 3 beginnt die bauliche Umsetzung. Ziel ist eine koordinierte, budgetgerechte und mängelfreie Ausführung – im Sinne der abgestimmten Planung und Bauherrenziele.
Feindetaillierung der Ablaufplanung aus Phase II
Einsatz des Last-Planner-Systems (6-Wochen-Vorschau, Wochenplanung, tägliche Abstimmungen nach Bedarf)
Abstimmung von Schnittstellen, Abläufen und Reihenfolgen
Verbindliche Planung durch aktive Beteiligung und Zusage (Commitment) der Gewerke
Stufe 8: Ausführung und Abnahme
Geordnete und koordinierte Ausführungsprozesse auf der Baustelle
Sicherstellung der Qualität durch laufende Begleitung, Kontrolle und Kommunikation
Begleitung der Teilabnahmen und abschließenden Abnahme durch den Bauherrn
Bewertung der Ausführung im Hinblick auf Zielerreichung und Budgettreue
Rolle des Gebäudesanierungsmanagers (GSM):
Koordination der Bauausführung:
Der GSM übernimmt die Ablaufsteuerung und die Kommunikation zwischen allen Beteiligten auf der Baustelle.
Einsatz agiler Methoden:
Mithilfe des Last-Planner-Systems werden Abläufe konkret geplant, Verantwortlichkeiten klar verteilt und ein kontinuierliches Commitment der Gewerke gesichert.
Fokus auf Bauherrenziele:
Der GSM achtet auf Qualität, Termine, Kosten und eine reibungslose Zusammenarbeit – mit Blick auf die Zieldefinition aus den Vorphasen.
Werkzeuge in Phase 4:
Last-Planner-System: für agile, praxisnahe Ablaufsteuerung mit Handwerkern
Z-Check (Bau-Soll): als Referenzmaßstab zur Sicherstellung der Bauherrenziele in der Umsetzung
G-Check (Phase 4): zur Früherkennung von Kommunikationsstörungen oder Zielabweichungen auf der Baustelle
Die Sanierungsmaßnahme ist mängelfrei abgeschlossen, erfüllt die definierten Bauherrenziele und bleibt im vereinbarten Budgetrahmen.
Die in Phase 2 gewählte Sanierungsvariante bildet den Einstiegspunkt für die Umsetzungsvorbereitung. In dieser Phase werden die notwendigen Ausführungsleistungen konkretisiert, ausgeschrieben und beauftragt.
Stufe 5: Angebote der Ausführungsgewerke
Erstellung von Leistungsverzeichnissen für alle relevanten Gewerke
Einholung, Prüfung und Abstimmung der Angebote
Bewertung der Angebote hinsichtlich Kosten, Leistungsumfang und Schnittstellen
Beratung des Bauherrn zu technischen, wirtschaftlichen und vergaberechtlichen Aspekten
Stufe 6: Auswahl und Beauftragung
Auswahl geeigneter Ausführungspartner gemeinsam mit dem Bauherrn
Festlegung des passenden Vertragsmodells (Einzelvergabe, Generalunternehmer, etc.)
Koordination und Organisation der Beauftragungen durch den Bauherrn
Sicherstellung der vertraglichen Grundlagen für eine reibungslose Umsetzung
Rolle des Gebäudesanierungsmanagers (GSM):
Organisation der Ausschreibung:
Der GSM erstellt Leistungsverzeichnisse, holt Angebote ein und koordiniert die Beteiligung aller relevanten Gewerke.
Prüfung und Beratung:
Angebote werden auf Vollständigkeit, Plausibilität und Übereinstimmung mit den Planungszielen geprüft. Der GSM berät den Bauherrn bei der Auswahl der geeigneten Partner.
Bauherrenorientierung und Fachkompetenz:
Der GSM achtet auf Kostenklarheit, Vertragssicherheit und die Einhaltung der zuvor definierten Ziele – insbesondere hinsichtlich Qualität, Terminen und Budget.
Werkzeuge in Phase 3:
Ausschreibungstools: Zur strukturierten Erstellung und Verwaltung von Leistungsverzeichnissen und Angebotsabfragen
Z-Check (Beratungscheckliste): Zur Sicherstellung, dass die Bauherrenziele weiterhin im Fokus bleiben
G-Check (Phase 3): Prüft Kommunikationsqualität und Vertrauen in der Angebotsphase, identifiziert potenzielle Störungen im Prozess
Phasenziel:
Alle für die Umsetzung erforderlichen Ausführungsgewerke sind beauftragt. Die Vertragsstrukturen sind geklärt, die Umsetzungsvorbereitung abgeschlossen.
Nach Erteilung des Dienstleistungsauftrags beginnt die strukturierte Beratungsphase. Ziel ist es, auf Basis der individuellen Ausgangssituation des Bauherrn ein technisch, wirtschaftlich und förderfähig tragfähiges Gesamtkonzept zu entwickeln – als Entscheidungsgrundlage für die Umsetzung.
Stufe 1: Bestandsaufnahme und Zielklärung
Erfassung des baulichen und energetischen Ist-Zustands
Detaillierte Aufnahme der Ziele, Wünsche und Prioritäten des Bauherrn
Erarbeitung eines Sanierungsfahrplans – als Orientierung für die nächsten Planungsschritte
Stufe 2: Planung des Gesamtkonzepts
Entwicklung eines umfassenden Sanierungskonzepts
Einbindung relevanter Akteure: Handwerksbetriebe, Architekten, Energieberater, Fachplaner
Grobkostenermittlung auf Basis von Erfahrungswerten und Kennzahlen
Budgetabgleich und Entwicklung phasenweiser Umsetzungsmodelle
Vorbereitung auf konkrete Realisierungsentscheidungen
Stufe 3: Finanzierung und Variantenbildung
Entwicklung von Umsetzungsvarianten, abgestimmt auf das verfügbare Budget
Erstellung von Stufenkonzepten zur schrittweisen Umsetzung
Zusammenführung aller Ergebnisse in einem strukturierten Beratungsbericht
Stufe 4: Optimierung und Entscheidungsfindung
Prüfung und Einbindung passender Fördermittel und Finanzierungsoptionen
Bewertung der Varianten im Hinblick auf Energieeffizienz, Kosten und Förderfähigkeit
Empfehlung einer umsetzungsreifen Sanierungsvariante
Entscheidung durch den Bauherrn als Abschluss der Beratungsphase
Der Gebäudesanierungsmanager (GSM) übernimmt dabei eine zentrale Rolle:
Vertrauensaufbau und Verbindlichkeit:
Der GSM vertieft die Zusammenarbeit mit dem Bauherrn, sorgt für transparente Kommunikation und schafft Vertrauen als Grundlage für die anstehenden Entscheidungen.
Koordination aller Beteiligten:
Fachplaner, Handwerker, Energieberater oder Architekten – der GSM steuert die Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten entlang der Ziele des Bauherrn.
Fokus auf die Bauherrenziele:
Insbesondere das Budget und die gewünschten funktionalen, energetischen und gestalterischen Anforderungen stehen im Mittelpunkt aller Überlegungen.
Werkzeuge in Phase 2:
Z-Check (Beratungscheckliste): zur strukturierten Erfassung aller Bauherrenziele
G-Check (Phase 2): analysiert Glaubwürdigkeit, Kommunikationsqualität und mögliche Störungen in der Beratungsphase
Planungs- und Koordinationswerkzeuge (z. B. Last Planner, agile Methoden): Zur strukturierten Entwicklung von Varianten und zur Handwerkerbeteiligung
Es liegen vollständig entwickelte, budgetgerechte Ausführungsvarianten vor, inklusive technischer Details, Planungsgrundlagen und abgestimmter Kostenschätzung – als belastbare Basis für verbindliche Angebote und die Vorbereitung der Umsetzung.
Die Entscheidung des Bauherrn für eine Variante bildet den Abschluss der Beratungsphase und die Grundlage für Phase 3.
Der Bauherr/ die Bauherrin steht vor der Herausforderung, eine Sanierungsentscheidung zu treffen. In dieser ersten Phase kann sich die Ausgangssituation unterschiedlich darstellen:
Ein Bestandsobjekt ist in der engeren Auswahl oder bereits angekauft – es besteht Klärungsbedarf hinsichtlich Sanierungsbedarf, -kosten und technischer Machbarkeit.
Es liegt bereits ein Sanierungsfahrplan eines Energieberaters vor – nun werden geeignete Umsetzungspartner gesucht.
Der Bauherr/ die Bauherrin verfügt über eigenen Bestand und strebt eine energetische Sanierung an – es besteht Bedarf an strategischer Planung und fachlicher Begleitung.
In allen Fällen steht im Vordergrund: Informationsbedarf, Orientierung und die Suche nach qualifizierten Partnern für die nächsten Schritte.
Ziel dieser Phase ist die Schaffung einer fundierten Entscheidungsgrundlage für oder gegen eine energetische Sanierung sowie der Aufbau eines geeigneten Partnernetzwerks.
Ziel dieser Phase ist es, ein passgenaues Dienstleistungsangebot zu formulieren.
Um dieses Ziel zu erreichen, braucht der/die Gebäudesanierungsmanager/-in (GSM) ausgeprägte Problemlösungskompetenz, technisches Know-how und ein feines Gespür für die Bedürfnisse des Bauherrn/ der Bauherrin.
Zwei Werkzeuge unterstützen dabei gezielt:
Z-Check: Erfasst systematisch die Ziele, Wünsche und Rahmenbedingungen des Bauherrn/ der Bauherrin.
G-Check: Bewertet die Ausgangssituation in Bezug auf Glaubwürdigkeit, Kommunikation und Vertrauenspotenzial – wichtige Indikatoren für die Erfolgsaussichten des Projekts.
Durch strukturiertes Vorgehen, verständliche Kommunikation und echte Bauherrenorientierung wird die Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit gelegt.
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